INSTRUÇÕES IMPORTANTES PARA COMPRA DE IMÓVEIS EM CONSTRUÇÃO OU NA PLANTA

COMPRA DE IMÓVEIS EM CONSTRUÇÃO OU NA PLANTA Adquirir um imóvel, sonho de milhões de brasileiros, tem se tornado difícil de virar realidade. O alto valor do investimento para os padrões de renda da grande maioria é, talvez, a primeira e principal dificuldade encontrada. Para vencer esta barreira muitos fazem a opção de comprar suas casas ou apartamentos, durante a construção ou na planta, diretamente das empresas incorporadoras. Muitos contratempos podem ocorrer até a entrega das chaves e a transferência legal da posse do imóvel. A atividade de incorporação imobiliária e edificação sob o regime de condomínio é regulamentada pela Lei Federal nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, e complementada pela 8078/90. PRINCIPAIS IRREGULARIDADES COMETIDAS PELOS VENDEDORES 1)Veiculação de anúncios e publicidade sem o número do registro da incorporação, como determina o § 3º do artigo 32, da lei 4591/64. Ao invés do número de registro da incorporação, são indicados enganosamente no Contrato de Compra e Venda outros números tais como nº de registro do terreno, nº do registro da Convenção de Condomínio ou o nº do protocolo do registro; 2) Venda de imóveis antes do Registro da incorporação no Cartório de Registro de Imóveis, em desacordo com o art. 32 da Lei 4.591/64. 3) Venda de imóveis hipotecados nos agentes financeiros, caracterizando fraude e impedindo que o comprador exerça seu direito de averbar o Contrato de Compra e Venda; 4) Alterações no projeto da edificação, já aprovado na Prefeitura, sem a prévia e expressa concordância dos interessados; 5) Atraso na entrega do imóvel; 6) Utilização de materiais diferentes e de qualidade inferior ao anunciado, configurando propaganda enganosa 7) Cobrança de correção mensal das prestações, em desacordo com a lei em vigor; 8) Inserir no Contrato de Promessa de Compra e Venda, com a intenção de desvinculá-lo da Lei 4.591/64, designações não regulamentadas tais como Regime de Preço Fechado, área útil, área total e ainda, cláusulas conflitantes com as daquela lei e/ou redigidas de modo a dificultar a compreensão de seu sentido e alcance. DIREITOS DO CONSUMIDOR PREVISTOS NA LEI 4.591/64 E 8078/90 1) Ter indicado no contrato o prazo para entrega da obra, sem justificativas vagas para os atrasos. 2) Constituir Comissão de Compradores para representá-los junto ao incorporador, para todos os assuntos que envolverem o bom andamento da obra. 3) Ser informado, de 6 em 6 meses, sobre o andamento da obra. 4) Ser indenizado por prejuízos decorrentes do atraso ou da não conclusão da obra no prazo ajustado. 5) Impedir alterações no projeto e na execução da obra, nas partes comuns, nas unidades e suas frações ideais ou que prejudiquem terceiros, as quais só poderão ser efetuadas com a aprovação unânime dos interessados. CUIDADOS QUE O CONSUMIDOR DEVE TER NA COMPRA DE IMÓVEIS 1) Exigir do vendedor, COMO É DIREITO DO COMPRADOR, a minuta do Contrato de compra e Venda para prévio exame, bem como o NÚMERO DE REGISTRO DA INCORPORAÇÃO. Pedir no Cartório de Registro de Imóveis cópia da Certidão de Registro da Incorporação e da Licença (Alvará) de construção do imóvel. NÃO SE DEVE FAZER A COMPRA, SE: a) existir hipoteca sobre a incorporação. b) a incorporação não estiver registrada no Cartório de Registro de Imóveis. c) a Licença (Alvará) de construção não estiver regular. Verifique na Prefeitura. 2) Verificar a idoneidade da empresa incorporadora no Fórum, nos Cartórios de Registro de Protestos e no PROCON. NÃO SE DEVE FAZER A COMPRA, SE: a) existir processos na Justiça contra o vendedor. b) existir protestos de títulos nos Cartórios. c) existir registro de lesões ou danos a consumidores, no PROCON. 3) Ler e reler cuidadosamente o Contrato de Compra e Venda, se possível com a orientação de um advogado, ANTES DE ASSINAR qualquer documento ou FAZER QUALQUER PAGAMENTO. NÃO SE DEVE FAZER A COMPRA, SE: a) não constar no Contrato o NÚMERO DO REGISTRO DA INCORPORAÇÃO no Cartório de Registro de Imóveis. b) não constar no contrato os DIREITOS DO CONSUMIDOR/COMPRADOR, previstos nas leis 4.591/64 e 8.078/90, especialmente seu art. 46. c) as informações do contrato DIVERGIREM das da Certidão de Registro de Incorporação e Alvará. d) não constar do Contrato o REGIME DE CONSTRUÇÃO: Obra por Empreitada Reajustável ou a Preço Fixo e Obra por Administração ou a Preço de Custo. 4) Visite outros imóveis que estejam sendo construídos ou tenham sido entregues recentemente pelo vendedor. Informe-se com outros compradores. NÃO SE DEVE FAZER A COMPRA, SE: a) existir problemas de construção, de qualidade e de acabamento na edificação. b) as reclamações de defeitos na construção e no acabamento não foram sanadas pelo incorporador. c) forem detectados impedimentos legais e atrasos injustificados na. entrega de outras obras. d) quando da entrega dos imóveis seus preços ficaram acima dos ajustados nos contratos e/ou do mercado. 5) RECOMENDA-SE fazer constar no contrato cláusula que garanta a sua IMEDIATA RESCISÃO E DEVOLUÇÃO dos valores pagos, devidamente corrigidos, caso a obra não seja entregue na data ajustada ou sua conclusão seja retardada injustificadamente. 6) Efetivada a compra, vá ao Cartório de Registro de Imóveis para AVERBAR, À MARGEM DO REGISTRO DA INCORPORAÇÃO ou Contrato de Compra e Venda, devidamente assinado pelas partes e por duas TESTEMUNHAS, o que dará GARANTIAS LEGAIS.